UYAP E-Satış Taşınmaz İhaleleri Rehberi – İhale ve Tescil Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Genel Olarak
İcra daireleri ve satış memurluklarının vazgeçilmez bir parçası olan satış işlemlerinin daha şeffaf şekilde gerçekleştirilebilmesi ve daha fazla katılımcının iştirak ederek satışa konu malların gerçek değerini bulmasının sağlanması hedefleri ile ihalelerde 2023 yılından itibaren bütün iller sisteme dahil edilmiş ve böylece tüm Türkiye’de elektronik ortama geçilmiştir.
UYAP E-satış ihalelerinin ihtiyaç sahipleri ve yatırımcılar için yeni bir alternatif hâlini alması, günümüzde popülerliğini artırarak yaygınlaşmasına ve aktif katılımcı sayısının büyük oranda artmasına neden olmuştur. Bununla birlikte ihalelerde elektronik ortama geçilmesi, anın hırsı ve heyecanı ile hedeflenen meblağın üzerinde veya hatalı teklif verilmesi sonucunda ihalenin istenmeden kazanılması yahut kaybedilmesi gibi fiziki ortamda yaşanması pek mümkün olmayan birtakım yeni riskleri de beraberinde getirmektedir. Keza henüz tam anlamı ile oturmayan söz konusu sistemde ödeme ve tescil aşamasındaki işlemlerin yarı elektronik-yarı fiziki şekilde karmaşık olarak seyretmesi de ihale sonrası süreçte katılımcılara zorluk yaşatmaktadır. Bu nedenle ihaleye girmeden önce süreç hakkında bilgi sahibi olunması veyahut sürecin konuya vakıf bir avukat aracılığı ile yürütülmesi istenmeyen sonuçların önüne geçilmesi yönünden fayda sağlayacaktır.
İhale Süreci
İcra daireleri ve satış memurlukları tarafından satışı gerçekleştirilen taşınmazlara ait ihaleler UYAP E-Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilmektedir. UYAP E-Satış Portalına E-devlet bilgileri ile giriş yapılmaktadır. Giriş yaptıktan sonra ihalelere yönelik teklif verilebilmesi için ise Türkiye Vakıflar Bankası’na ait internet bankacılığına açık olan bir hesabın sisteme tanıtılması gerekmektedir.
İlgili daire veya memurluk tarafından açılacak olan ihale taşınmaza ait bilgi ve belgelerin bulunduğu portal sayfasında belirtilen tarih ve saatte başlayacak ve bu tarihi takip eden 7. gün aynı saatte sona erecektir. Ancak artırma bitiş süresi, son 10 dakika içerisinde ihaleye teklif verilmesi hâlinde bir defaya mahsus olmak üzere 10 dakika daha uzayacaktır. Bu artırmada portal üzerinden verilecek tekliflerin malın muhammen (tahmin edilen) kıymetinin %50’si ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şartı ile ihale olunacaktır. Aksi takdirde, yani asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamaması veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde, ikinci artırma ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacaktır.
Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırma başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilan edilmektedir. Portalda yapılacak ilan ve şartname, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulmaktadır. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenmektedir.
Açılan ihaleye katılabilmek için ihaleye konu taşınmaza yönelik olarak belirlenen muhammen bedelin %10’u oranındaki teminat miktarının ihale artırma bitiş tarihinden önceki gün akşam saat 23:30’a kadar portal üzerinden yatırılması gerekmektedir. Aksi takdirde ihaleye teklif verilemeyecektir. İhaleye konu taşınmaz üzerinde hissesi bulunan kişi ve vekillerinden ise, hisseleri oranının muhammen bedelin %10’u üzerinde olması hâlinde teminat alınmayacaktır. Gösterilecek teminatın, teminat mektubu olması hâlinde ise artırmaya katılacak alıcılar veya ilgili banka tarafından, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar muhammen kıymetin %10’unu karşılayacak tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubunun, satışı yapan icra dairesi veya memurluğuna elden veya elektronik olarak tevdi edilmesi gerekmektedir.
Taşınmazın satışı talebi, teklif verme başladıktan sonra geri alınamayacaktır. Ancak teklif verme süresinin bitimine kadar borcun borçlu tarafından tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulabilecektir.
İhaleye konu taşınmaz hakkındaki bilgilere taşınmazın portal sayfası üzerinden ulaşılabilecektir. İhale evrak listesi kısmında yer alan evraklar; satış ilanı, taşınma hakkındaki bilirkişi raporu, satış şartnamesi ve tutanağı ile birlikte artırma sonucunda yüklenecek olan artırma sonuç/uzatma tutanağı, ihalenin feshi açılıp açılmadığını sorma yazısı, KDV beyannamesi ve tescil yazısıdır. Taşınmaz hakkındaki bilgilere satış ilanından erişilebilmekle birlikte, en sağlıklı sonuç taşınmaz hakkındaki bilirkişi raporunun incelenmesi ile elde edilecektir. Uygulamada ağırlıklı olarak gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan bu raporlar kapsamında taşınmazın yeri ve tapu kaydı, imar yönünden incelenmesi ve olumlu ve olumsuz yöndeki özelliklerine ilişkin değerlendirmeler yanında, tüm bu hususlar ışında kanaat edilen taşınmaz değerine yer verilmektedir. Ayrıca portala taşınmazın fotoğrafları yüklenmemiş ise bilirkişi raporu üzerinden bu fotoğraflara da ulaşılabilecektir.
Belgelerden elde edilen bilgilerin yetersiz kalması yahut eksik yüklenen belgelerin mevcudiyeti hâlinde, ihaleye ilişkin dosyanın ilgili icra dairesi veya müdürlüğüne müracaat edilerek incelenmesi sağlıklı olacaktır. Bununla birlikte konut niteliğindeki taşınmazların ihale sürecinde yerinde görülerek bulunduğu apartman veya site yöneticisinden bilgi alınması da faydalı olacaktır.
Bilirkişi raporu incelenirken dikkat edilmesi gereken hususların başında; taşınmazın ne kadarlık bir hissesinin satışa konu olduğu, taşınmaz üzerinde değerini etkileyen bir şerh bulunup bulunmadığı ve bilirkişi raporunun düzenlenme tarihi gelmektedir. Zira taşınmazın değeri raporun hazırlandığı tarihteki değişkenlere göre belirlenmekle birlikte rapor tarihi ve artırma tarihi arasında geçen süre bir yılı aşkın sürelere ulaşabilmektedir. Rapor tarihi ve artırma tarihi arasında geçen sürenin uzaması durumunda, taşınmazın değerinin belirlendiği tarihteki parametreler ile ihalenin gerçekleştirildiği tarihteki parametrelerin karşılaştırılarak teklifin güncel değişkenlere göre yapılması önem taşımaktadır.
Önemle belirtilmelidir ki teklif verilen ihale kazanıldığı takdirde verilen teklif yani satış tutarı üzerinden taşınmazın niteliğine göre %1, 10 veya 20 tutarında katma değer vergisi ödenecektir. Bu nedenle yapılacak olan tekliflerin KDV ve ayrıca damga vergisi de hesaba katılarak verilmesi istenmeyen sonuçları bertaraf ederek sürecin öngörülebilir ve sağlıklı bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
İhale sonucunda ortaya çıkan KDV, damga vergisi, tapu harç ve teslim masrafları ihale alıcısına aittir. Birikmiş vergiler ise satış bedelinden ödenmektedir. Söz konusu ödemelerin hangi aşama ve sürelerde yapılacağı yazının devamında, ilgili bölümde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde ise, alınan teminat tutarı kişiye iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenmektedir. Bu anlamda portal üzerinden teklif verilirken bir sıfır fazla atılarak yahut noktanın farklı yere konulması sonucu ihalenin fahiş bir satış tutarı üzerinden kazanılması gibi istenmeyen bir sonuçla karşılaşılmaması için tekliflerin dikkatli ve kontrollü bir şekilde verilmesi gerekmektedir.
İhaleye teklif verilirken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, verilen teklifin bir önceki teklif ile arasındaki farkın muhammen bedelin binde birinden ve her hâlde 100 TL’den az olamayacağıdır. Örneğin 1.500.000,00 TL’ye satılan bir taşınmaz için öncesinde 1.550.000,00 TL teklif verilmiş ise bir sonraki teklifin en az 1.551.500,00 TL (1.550.000,00 + 1.500,00) olması gerekmektedir. Benzer şekilde teklif sırasında maddi hata yapmamak için teklif onay ekranın dikkatlice incelenmesi ve verilen teklifin kuruş kısmının virgül ile ayrılmasına dikkat edilmesi isabetli olacaktır.
İhale belirtilen artırma bitiş tarihinde tamamlandıktan sonra en geç ertesi iş gününe kadar artırma sonuç/uzatma tutanağı sistem üzerinden taşınmazın portal sayfasına eklenerek ilan edilecektir. En yüksek teklifi veren ihale alıcısının, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin söz konusu tutanağın Elektronik Satış Portalı’nda ilan edildiği tarihten itibaren en geç 7 gün içinde icra dairesi hesabına ödemesi gerekmektedir. Bu meblağ yapılan teklifin yani satış tutarının daha önceden ödenen teminat miktarı haricinde kalan kısmını oluşturacaktır. Örneğin 1.500.000,00 TL’ye satılan bir taşınmaz için öncesinde 100.000,00 TL teminat olarak yatırılmış ise geriye kalan tutar olan 1.400.000,00 TL’nin yedi gün içerisinde yatırılması gerekecektir. Söz konusu ödeme portal üzerindeki kazandığım ihaleler bölümünden doğrudan icra dairesi/müdürlüğü hesabına gönderilebilecektir. Taşınmaz için belirlenen KDV oranındaki tutar ve damga vergisi ise bu aşamada ödenmeyecek olup ihalenin kesinleşmesinden sonra gündeme gelecektir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da artırma sonuç tutanağında ihale alıcısı olarak ilan edilen kişinin, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi söz konusu tutanağın ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini satışı yapan icra dairesi hesabına ödemek zorunda olmasıdır. Satılan taşınmaz ise, ihale kesinleşmeden resmî sicilde alıcı adına tescil edilmeyecektir.
İhalenin kazanılamaması durumunda, yatırılan teminat ihale sonucunun portal üzerinden ilan edilmesini müteakip iade edilecektir. Teminatın iadesi kesin bir süreye tabi tutulmamakla birlikte dairece/müdürlükçe iadede gecikilmesi hâlinde portal üzerinden iade talebinde bulunulabilmektedir. İhale katılımcısının açık artırma devam ederken, artırma sonuçlanmadan nakit teminatını geri almak istemesi hâlinde ise kendisinden daha yüksek teklif verilmesi şartıyla talebi üzerine sistem üzerinden teminat miktarı iade edilecektir. Teminat mektubunun ise açık artırma devam ederken veya açık artırmanın sonuçlanması üzerine geri alınabilmesi için icra dairesine müracaat edilmesi gerekmektedir.
İhalenin Kesinleşmesi
İhale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde şikâyette bulunulmamış veya ihalenin feshi davası açılmamışsa yahut ihale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ihalenin feshi davası açılmış ancak fesih talebinin reddine karar verilmiş ise ihale kesinleşecektir.
Belirtilen süre geçtikten sonra ihaleyi gerçekleştiren icra dairesi/müdürlüğü icra mahkemeleri tevzi bürosundan yapılan ihale ile ilgili olarak ihalenin feshi davası açılıp açılmadığının bildirilmesini talep ederek söz konusu evrakı ihalenin feshi açılıp açılmadığını sorma yazısı şeklinde portala yükleyecektir. Bu aşamada fesih davası açılmadığına dair bildirimin yapılması üzerine tevzi bürosu tarafından alıcıya ihalenin kesinleştiğini ve ödenmesi gereken KDV ve damga vergisi tutarlarını belirtilen bir SMS ile söz konusu vergilerin yatırılmasını müteakip tescil işlemlerine geçilebileceği bildirilmektedir.
Alıcıya gelen SMS mesajından itibaren söz konusu vergi tutarlarının ne kadarlık bir süre içerisinde yatırılması gerektiğine dair yerleşik bir uygulama bulunmamaktadır. Ancak daire ve müdürlükler genellikle birer hafta arayla iki SMS göndererek KDV ve damga vergisinin hâlen yatırılmaması durumunda alıcıya söz konusu tutarın yatırılması için belirli bir süre öngören, aksi takdirde satışın düşeceğine dair tebligat gönderebilmektedirler.
İş yoğunluğu veyahut farklı bir sebeple alıcıya herhangi bir SMS yahut tebligatın gönderilememesi durumunda doğrudan icra dairesine/müdürlüğüne müracaat edilerek söz konusu tutarlar ve yatırılması gereken daire/müdürlük hesap numarası öğrenilebilecektir.
Söz konusu vergi tutarlarının SMS mesajında belirtilen daireye/müdürlüğe ait hesap numarasına ad-soyad(ihale alıcısının) ve dosya numarasını içeren açıklama ile gönderilmesi gerekmektedir. Alıcı tarafından KDV ve damga vergisinin yatırılmasından sonra tescil işlemlerine geçilebilecektir.
Tapu Tescil İşlemleri
Katma değer vergisi ve damga vergisinin yatırılması ile birlikte ihale işlemlerini yürüten ilgili dairece tescil işlemlerinin yapılabilmesi için dosya hazırlanacaktır. İşlemlerin tamamlanması üzerine icra dairesi/müdürlüğü tarafından alıcıya, tapu müdürlüğüne verilmek üzere “İcra Müdürlüğü Satış Yazısı” teslim edilecektir. Bu belgenin teslim alınabilmesi için bir adet vesikalık fotoğraf ve kimlik fotokopisi gerekmektedir. Satış yazısı alındıktan sonra tapu tescil işlemleri başlatılabilecektir.
Satış yazısı alındıktan sonra Webtapu Portal sistemi üzerinden bu yazının tapu müdürlüğüne gönderilmesi ve randevu alınması gerekmektedir. Bu işlemler için portala E-devlet bilgileri ile giriş yapılarak başvuru yapılmalı, tapu işlemleri kısmında ise işlem türü olarak diğer işlemler içerisinden cebri satış seçeneği seçilmelidir. Başvuru üzerine tapu müdürlüğü tarafından tescilin gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan teklif bedelinin %4’ü oranındaki tapu harcı, tapu terkin harcı ve döner sermaye ücreti hesaplanarak alıcıya SMS ile bildirilecektir. Esasen ihale alıcısı tarafından yatırılması gereken tapu harcı ihale bedelinin %2’sini oluşturmakla birlikte yerleşik uygulamaya göre borçlunun yatırması gereken %2’lik meblağ da alıcı tarafından yatırılmakta ve tescil işlemlerinden sonra icra dairesinden iade talep edilmektedir. Bu hususla ilgili olarak yazının devamında yer alan “Borçlu Adına Ödenen Tapu Harcının Geri Alınması” başlığına bakınız. Söz konusu tutarların (%4 oranında tapu harcı, tapu terkin harcı ve döner sermaye ücreti) banka aracılığı ile yahut Webtapu Portalı üzerinden yatırılması ve yine portal üzerinden alınacak makbuzların portal sistemine yüklenmesi gerekmektedir.
Gerekli evrakların sistem yüklenmesini takiben alıcıya tapu müdürlüğü tarafından gönderilecek SMS üzerine tapu müdürlüğüne gidilerek satın alınan taşınmazın tescili gerçekleştirilebilecek ve tapu alınabilecektir.
Borçlu Adına Ödenen Tapu Harcının Geri Alınması
Tapu müdürlüğündeki tescil işlemleri tamamlandığı andan itibaren borçlu adına ödenen ve teklif verilen satış tutarı meblağının %2’sine tekabül eden kısmın iadesi, ihaleyi gerçekleştiren icra dairesi/müdürlüğüne bu hususta bir dilekçe verilmesi suretiyle talep edilebilecektir. Bu dilekçe yanında tapu sureti (fotokopisi), tapu harcının yatırıldığına dair makbuz (Webtapu Portal üzerinden alınabilir) ve kimlik fotokopisinin de daireye teslim edilmesi gerekmektedir. Matbu olarak dairelerce/müdürlüklerce hazırlanan bu dilekçe doldurulduktan ve istenen evraklar teslim edildikten sonra süreç sona erecektir.